目次
「その物件、買って大丈夫ですか？」
夢のマイホームを見つけた――けれど、その不動産は「再建築不可物件」だった。
「再建築不可って何？」
「住宅ローンは組めないって本当？」
「資産価値はどうなるの？」
不動産購入を検討している30代以上の方なら、そんな疑問や不安を一度は感じたことがあるかもしれません。
この記事では、住宅ローン審査に通りづらいとされる“再建築不可物件”について、融資の現実とその対策をわかりやすく解説します。
特に「スピード融資を希望している方」「少しでも条件の良いローンを探している方」は必読です。
目次
- 再建築不可物件とは？
- なぜ住宅ローン審査が厳しいのか
- 融資を受けられる可能性のある金融機関とは？
- 再建築不可でもスピード融資を受けるための3つの条件
- 事例紹介：実際に住宅ローンが通った再建築不可のケース
- よくある落とし穴と回避方法
- プロが教える！購入時に必ずチェックすべき5つのポイント
- まとめ：知識と戦略で不利な物件を資産に変える
- 今すぐできる！無料相談・査定フォームのご案内
1. 再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、建物を建て替えることができない土地や建物のことを指します。
日本の建築基準法では、**「幅4m以上の道路に2m以上接していない土地」**には原則として再建築の許可が下りません。
つまり、一度建物を取り壊してしまうと、新しく家を建てることができない＝土地としての価値が激減する可能性があります。
2. なぜ住宅ローン審査が厳しいのか
金融機関が住宅ローンを貸す際、最も重要視するのが「担保価値」です。
再建築不可物件は以下の理由から、担保価値が極めて低いとみなされます。
- 将来的な資産価値の下落リスクが高い
- 流通性が低く、売却が難しい
- 災害等による全壊後、再建築ができない
このため、都市銀行や大手信販会社では住宅ローンの審査でほぼ否決されるのが現状です。
3. 融資を受けられる可能性のある金融機関とは？
再建築不可物件でも一定の条件を満たせば融資を受けられる可能性があります。
主に対応しているのは以下のような金融機関です：
- ノンバンク系の不動産担保ローン会社
- 地銀・信金の一部（地域密着型）
- スピード融資に強い中小金融機関
- 担保物件に柔軟な審査を行うローン専門業者
これらの金融機関は、収益性や返済能力を総合的に評価し、物件自体の再建築可否だけで融資を判断しない傾向があります。
4. 再建築不可でもスピード融資を受けるための3つの条件
再建築不可物件であっても、以下の条件を満たせばスピード融資が可能な場合があります。
条件①：他の資産や担保を保有している
たとえば、一戸建て、マンション、土地、別荘、共有持分、借地権などを所有していれば、「追加担保」として活用することで融資の可能性が広がります。
条件②：用途が明確で収益性がある
物件をリフォームして賃貸として貸し出すなどの収益計画が明確にあれば、金融機関の印象は大きく変わります。
条件③：信用情報・返済実績に問題がない
スピード融資では、信用情報が重視されます。
過去の延滞歴や債務整理の有無がチェックされるため、クリーンな状態であればプラス評価となります。
5. 事例紹介：実際に住宅ローンが通った再建築不可のケース
ケース①：都内の借地権付き住宅（再建築不可）
40代男性・会社員／借地権付き一戸建てを購入希望
→ 地域金融機関にて約1,000万円の住宅ローン審査通過。
担保に副所有のマンション一室を追加して融資決定。
ケース②：調整区域の古家
50代女性・個人事業主／親から相続した物件を住居用に改築希望
→ ノンバンク系不動産担保ローンを活用し、相談から5営業日で融資実行。
6. よくある落とし穴と回避方法
落とし穴①：将来的な売却の難しさ
→ 出口戦略を考えた購入を。賃貸活用やリースバックも視野に。
落とし穴②：建物の老朽化と修繕費
→ 事前に専門家による建物診断を実施し、リフォーム予算を確保。
落とし穴③：近隣との境界トラブル
→ 購入前に「境界確認書」の取得と隣接所有者の同意を必ず取ること。
7. プロが教える！購入時に必ずチェックすべき5つのポイント
- 接道義務を満たしているか（建築基準法上）
- 用途地域・都市計画（調整区域かどうか）
- 固定資産税評価額と実勢価格の差
- 将来的に再建築可能になる可能性（周辺開発等）
- 現物の状態と周辺インフラの整備状況
これらを理解せずに購入すると、「資産」ではなく「負債」を抱えるリスクがあります。
8. まとめ：知識と戦略で不利な物件を資産に変える
再建築不可物件＝悪という認識は、もはや時代遅れです。
確かに、注意点やリスクは多くありますが、それを上回るメリットや活用法も存在します。
特に「スピード融資を活用した資金調達」を考えている方にとって、
再建築不可物件をあえて選ぶという戦略も、時に合理的です。
金融機関やローン商品によっては、柔軟に対応してくれるパートナーも多く存在します。
知識を武器にし、戦略的に動くことで「難あり物件」も「価値ある資産」に変えることができます。
9. 今すぐできる！無料相談・査定フォームのご案内
不安や疑問がある方は、まずプロに相談することが最も確実な第一歩です。
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